Własność nieruchomości można nabyć na kilka sposobów. Do najpopularniejszych należą umowa kupna-sprzedaży, darowizna, czy też dziedziczenie. Nabycie nieruchomości możliwe jest także w drodze zasiedzenia. Ta instytucja prawna nie jest powszechnie znana, jednakże wciąż znajduje ona szerokie zastosowanie. Z tego względu warto poświęcić jej nieco uwagi.
Zasiedzenie jest instytucją prawną posiadającą długi rodowód, sięga bowiem swymi korzeniami do prawa rzymskiego. W Polsce zasiedzenie w odniesieniu do nabycia nieruchomości pojawiło się już w statutach Kazimierza Wielkiego. W okresie rozbiorów zasiedzenie funkcjonowało w ustawodawstwie wszystkich krajów zaborczych. Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości przepisy określające przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości zmieniały się kilkukrotnie, przy czym ostatnia zasadnicza nowelizacja miała miejsce w 1990 roku.
Właściciel i posiadacz Istotą zasiedzenia jest nabycie prawa własności nieruchomości przez jej posiadacza, na skutek upływu czasu. Chodzi o nabycie przez takiego posiadacza, który jednocześnie nie jest formalnie właścicielem nieruchomości będącej w jego posiadaniu. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż pojęcie właściciela i posiadacza są niekiedy w mowie potocznej traktowane jako synonimy. W języku prawniczym znaczenie tych pojęć nie jest tożsame. Właścicielem jest bowiem ten, kto posiada tytuł prawny do nieruchomości, np. jest nabywcą nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Posiadaczem jest z kolei ten, kto faktycznie włada daną rzeczą. Zwykle właściciel jest jednocześnie posiadaczem rzeczy, jednakże dosyć często możemy spotkać się z sytuacją, gdy rzecz znajduje się w posiadaniu innej osoby niż jej właściciel.
W polskim prawie wyróżniamy dwa rodzaje posiadania – posiadanie samoistne oraz posiadanie zależne. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną rzeczą jak właściciel. Przejawami takiego posiadania w odniesieniu do nieruchomości może być m.in. wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (zamieszkiwanie w domu czy prowadzenie upraw na gruncie rolnym), wykonywanie niezbędnych remontów, rozbudowa istniejącej infrastruktury, wykonanie ogrodzenia, opłacanie podatków od nieruchomości itp. Najważniejszym przejawem posiadania samoistnego jest brak jakiejkolwiek zależności posiadacza od osób trzecich w kontekście korzystania z nieruchomości, będącej w jego posiadaniu. Posiadaczem zależnym jest natomiast ten, kto korzysta z niej tak jak użytkownik, najemca lub dzierżawca.
Dobra i zła wiara posiadacza
Na gruncie obowiązujących przepisów prawa (zasiedzenie jest regulowane w art. 172-176 Kodeksu Cywilnego) nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia może posiadacz samoistny, jeżeli posiada on daną nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadanie samoistne i upływ czasu określony przepisami prawa stanowią jedyne przesłanki zasiedzenia. Przesłanki te muszą być jednak spełnione łącznie.
W tym miejscu należy wskazać, iż pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały zdefiniowane ustawowo, wielokrotnie wyjaśniał je natomiast Sąd Najwyższy. Mówiąc w uproszczeniu dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości, mimo iż takie prawo w rzeczywistości nie przysługuje. Sąd Najwyższy akcentował wielokrotnie subiektywny charakter dobrej lub złej wiary, wskazując że jest to kwestia świadomości posiadacza. W praktyce wykazanie istnienia dobrej wiary przez posiadacza jest trudne, a tym samym większość przypadków zasiedzenia następuje w złej wierze.
Posiadanie samoistne musi mieć charakter nieprzerwany. Za każdym razem, gdy nastąpi utrata posiadania samoistnego następuje przerwanie terminu koniecznego do zasiedzenia. Termin ten podobnie, jak w przypadku przedawnienia roszczeń biegnie wtedy od nowa. Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, gdy spełnione zostaną wskazane powyżej przesłanki. Potwierdzeniem, iż do zasiedzenia doszło jest orzeczenie Sądu. W celu uzyskania takiego orzeczenia trzeba wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Właściwym do jego rozpoznania będzie zawsze Sąd Rejonowy, w którego obszarze działania położona jest nieruchomość, będąca przedmiotem zasiedzenia. Rolą wnioskodawcy jest wykazanie, iż osoba wskazana we wniosku jako nabywca nieruchomości (może być nią osoba nieżyjąca w chwili rozpoznawania sprawy) spełniła przesłanki konieczne do jej nabycia. Uczestnikami w sprawie o zasiedzenie są formalny właściciel lub właściciele nieruchomości, a także właściciele wszystkich nieruchomości sąsiadujących z tą, która jest przedmiotem wniosku.
Uzyskanie sądowego potwierdzenia zasiedzenia bywa skomplikowane. Trudności może powodować samo ustalenie uczestników postępowania. Ponadto wniesienie sprawy o zasiedzenie wiąże się z dużymi wydatkami, sama opłata od wniosku to 2000 zł. Warto zatem przed złożeniem wniosku dokładnie sprawdzić istnienie przesłanek koniecznych do zasiedzenia.
Adam Chemycz
Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, adwokat Izby Adwokackiej w Siedlcach.
You must be logged in to post a comment.